Система правового оформления участия юридических и физических лиц в создании объекта жилого или нежилого фонда может складываться нескольк ими способами, в зависимости от выбора которых наступают и разные юридические последствия для участников.
Застройщик может самостоятельно осуществить строительство или реконструкцию объекта, и тогда он становится бесспорным и единоличным собственником созданного объекта. Он может привлекать при этом средства иных лиц, не заключая при этом с ними договоры не долевого участия, а предварительные договоры купли-продажи квартир или нежилых помещений, входящих в состав объекта. После государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект застройщик становится обязанным заключить договоры купли-продажи, как это и было предписано предварительными договорами. При этом условия расчетов по договору купли-продажи содержат ссылку на зачет средств, уплаченных ранее по предварительному договору. При недобросовестности за-стройщика, медлящего с заключением основного договора или отказывающегося от его заключения в принципе, покупатель имеет право прибегнуть к судебной защите, требуя не только принудить застройщика заключить договор, но и возместить убытки, причиненные уклонением от заключения договора.
Застройщик может привлечь к созданию объекта иных лиц на основе и иных договоров, в результате исполнения которых эти лица приобретут вещные права на вновь созданный объект или право на получение прибыли от дальнейшего пользования объектом - в зависимости от условий договоров.
В данном случае система договорных отношений может сложиться следующим образом: все лица, участвующие в процессе вложения средств в создание объекта, включая застройщика, заключают единый договор простого товарищества. Условия договора определят вклады сторон в создание объекта, ведение дел - оно может быть возложено на застройщика, который из главенствующего лица превращается в сторону, чьи права по договору равны правам остальных участников, - порядок распределения прав на вновь созданный объект.
Достоинство данного договора заключается в том, все имущество - внесенное и созданное, начиная с объекта, не завершенного строительством и заканчивая принятым в эксплуатацию, - собственности сторон. То есть средства, внесенные лицом, желающим впоследствии получить на праве собственности помещение, входящее в состав объекта, защищены тем, что он уже владеет долей в праве на объект, которую оформит надлежащим образом после создания объекта.
Но данный договор нечасто применяется в правовом оформлении участия в создании объекта. Во-первых, стороны отвечают по общим договорным обязательствам не только стоимостью своего вклада в общее дело, но и всем своим имуществом. Во-вторых, в силу статьи 1041 Гражданского кодекса РФ из возможных участников данного договора исключаются некоммерческие организации и граждане, не имеющее статуса индивидуального предпринимателя, а в части жилых домов и те и другие, а последние - особенно! - являются основными приобретателями квартир. И в-третьих, любое внесение изменений в договор возможно только при подписании этих изменений всеми сторонами договора, что становится хлопотным при большом количестве сторон.
Поэтому на практике значительно чаще применяется система заключения так называемых договоров долевого участия. До сих пор этот вид договора не получил законодательной регламентации, но существует в силу объявленной Гражданским кодексом свободы договора. Можно спорить о его природе, пытаться приравнять к договору подряда, но целью данной статьи не является стремление автора углубиться в правовую теорию. Поэтому определим предмет данного договора так, как его уже определяли в течение нескольких лет существования рыночных отношений в России сами участники этой системы договоров.
По договору долевого участия одна из сторон обязуется по окончании строительства (реконструкции) передать второй стороне жилое или нежилое помещение, конкретизируемое в соответствии с проектной документацией, а вторая сторона обязуется в течение создания объекта внести денежные средства, или выполнить работы, или осуществить поставку необходимых материалов для завершения создания объекта. За-ключая данный договор, сторона-плательщик (подрядчик или поставщик) не приобретает вещного права на создаваемый объект до тех пор, пока не исполнит принятые на себя обязательства и не получит по акту приема-передачи от второй стороны то помещение, ради приобретения права на которое и заключило договор. То есть договор долевого участия порождает между сторонами обязательственные отношения, результатом которых дольщик приобретет вещное право на готовый объект.
