На европейских курортах, где наши соотечественники раскупают недвижимость, принято пользоваться услугами управляющей компании. Управленцы проследят за жильем за время вашего отсутствия. Компания может подыскать арендаторов, чтобы дом или апартаменты не простаивали, а приносили доход. Самые ушлые из наших инвесторов уже размечтались: а если взять тамошнее жилье в ипотеку и затем, сдавая его при помощи управляющей компании, отбить выплаты по кредиту… Покроет ли рента ипотечные расходы и затраты на оплату услуг той самой управляющей компании? За ответами мы обратились к зарубежным экспертам.
Болгария: доплата почти 9 тысяч евро в год
Как сообщила Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Анжела Бахова – менеджер болгарской компании «Златна антилопа», управляет жилыми комплексами в Болгарии либо сама компания-застройщик, либо ее дочернее подразделение.
В перечень услуг управляющей компании, как правило, входит:
- круглосуточная охрана жилищного комплекса;
- комплексная услуга по оплате коммунальных платежей
- поддержка ландшафтного дизайна комплекса, гигиена бассейна, уборка гаража
А также обслуживание:
- видеонаблюдения;
- TV и телефонной сети;
- водопроводных и канализационных коммуникаций;
- вентиляционной системы комплекса;
- энергосистемы, лифта, кондиционеров, электрооборудования в кухнях, электрических башенных часов и автоматики гаражных дверей;
- системы подогрева и осветления бассейна, систем очистки;
Стоимость годового обслуживания компанией рассчитывается из метража жилища. Так, для двухкомнатной квартиры в Варне, площадью 79 кв. метров она составляет 1100 евро. Для трехкомнатных же апартаментов с отдельным входом и площадью 207 кв. метра эта сумма уже составляет 2900 евро. Обслуживание одного квадратного метра в год обойдется вам в 14 евро.
По нашему мнению, это дороговато, учитывая довольно скромный перечень услуг. Ведь ни текущим ремонтом, ни поддержанием в рабочем состоянии сантехнического и электрического оборудования (краны, выключатели, лампочки), управляющая компания не занимается.
Что касается коммунальных платежей, то, как правило, за квартиру площадью 79 кв. м., они составляют порядка 200 евро в месяц или, соответственно 2400 евро в год.
Посмотрим, можно ли сдать в квартиру в аренду с тем, чтобы покрыть расходы на выплаты по ипотечному кредиту.
Ставка по ипотечному кредиту в Болгарии обычно составляет 7%. Ипотеку можно оформить сроком от 5 до 20 лет и в размере от 5000 до 200 000 евро.
Та самая квартира, площадью 79 кв. метров, стоит при покупке 86 900 евро. С учетом процентов годовая выплата составляет 10430 евро. (У банка, с которым работает наша управляющая компания, своеобразные условия. Независимо от условий кредитования, банк старается стандартизировать выплаты, исходя из стоимости квартиры.)
Как рассказал менеджер по продажам компании «Theodoros» Светозар Пантелеев, сегодня управляющие компании гарантируют 6-процентную ренту. И если брать за основу ту же самую варненскую двушку за 86 900 евро, ее аренда принесет в год чуть больше 5200 евро. Чистый доход от аренды, если вычесть 2400 евро коммунальных платежей, 1100 евро, уходящие на оплату услуг управляющей компании, составит примерно 1700 евро в год. Негусто. В этом случае ипотечные платежи компенсируются примерно на одну шестую.
Таким образом, сдачу квартиры в аренду в Болгарии никак нельзя назвать бизнесом. Вы просто сохраните жилье в рабочем состоянии и компенсируете платежи управляющей компании. Аренда закроет ипотечные платежи примерно на одну шестую, а доплачивать из собственного кармана вам придется 8730 евро.
Расходы арендодателя в Болгарии за год (евро)
| Статья расходов | Сумма, евро |
| Оплата услуг управляющей компании |
1100 |
| Коммунальные платежи |
2400 |
| Итого: |
3500 |
| Источник: Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.ru |
