В силу разных причин офисы у нас чаще не покупают, а арендуют. Как сделать это правильно, чтобы жизнь на новом месте была сосредоточена на работе, а не на выяснении отношений с владельцем помещения? Кстати, он может «внезапно» оказаться проходимцем. От многих неприятностей избавит грамотно составленный договор. Интернет-журнал о недвижимости Metrinfo.Ru решил выяснить, как нужно оформлять важные бумаги на помещение, где вы собираетесь заниматься делом.
От общего к деталям
Вопросы аренды помещений (в том числе офисных) регулирует 34 глава Гражданского кодекса РФ.
Как и в любом другом договоре найма, здесь должны быть указаны реквизиты обеих сторон, их права и обязанности, срок действия договора и порядок его расторжения, ответственность за нарушение тех или иных обязательств, ну и арендная плата, разумеется.
А, вообще, составляя и подписывая этот документ, нужно помнить о следующем. Да, есть какие-то общие правила составления договора аренды, но никто не запрещает дополнять его: вы можете прописать здесь все нюансы ваших взаимоотношений с арендодателем (от вопросов ремонта помещения до обязанности менять лампочки). Все, написанное в договоре, будет иметь законную силу.
Сам же договор вступает в законную силу только с момента государственной регистрации. Впрочем, если вы заключили соглашение на срок менее года, то делать это необязательно. Этим пользуются некоторые арендаторы, заключая договор на 364 дня или «на неопределенный срок» (в последнем случае соглашение может быть действительно вплоть до 30 лет).
Что должно обязательно присутствовать в договоре аренды офиса
Комментарий коммерческого директора компании BLUESTONE GROUP Дмитрия Розанова:
* Описание объекта аренды: его адрес вплоть до этажа или комнаты, метраж, место расположения на поэтажном плане.
* Ссылка на документ, подтверждающий право арендодателя на распоряжение объектом аренды.
* Срок договора аренды: в противном случае договор будет признан бессрочным. В связи с этим, руководствуясь со статьей 610 ГК РФ, любая из сторон договора сможет отказаться, просто направив уведомление об отказе за три месяца до даты такого расторжения.
* Срок аренды. Этот пункт выделен отдельно, поскольку срок действия договора аренды может не совпадать со сроком аренды помещения. Такое возможно в случае, если подписание передаточного акта не совпадает с моментом вступления в силу самого договора аренды.
* Обязанность по регистрации договора аренды одной из сторон такого договора, если договор аренды нежилого помещения заключен на срок более одного года.
* Права третьих лиц на объект аренды (если таковые есть).
* Арендная плата: размер или порядок определения, какие услуги входят в данную сумму (имеется в виду коммунальные расходы и иные расходы).
* Коммунальные расходы могут не выделяться в отдельное условие договора аренды, а присутствовать в договоре под формулировкой, например «переменная арендная плата». То есть, условие об оплате коммунальных платежей по договору аренды не является императивным (требующим безусловного исполнения – Прим.Ред), однако арендодатель может в условиях об оплате, выделить такие платежи в договоре аренды отдельно. В этом случае коммунальные платежи будут оплачиваться в размере, определенном в соответствии со счетами организаций, предоставляющих коммунальные услуги.
Также сумма коммунальных платежей может быть включена в размер фиксированной арендной платы или вообще арендодатель предложит арендатору заключить договоры на коммунальное обслуживание напрямую с организациями их предоставляющими.
В случае, если в договоре ничего не сказано по этому поводу, обязанность по уплате коммунальных платежей лежит на собственнике объекта аренды.
* Если арендатору в силу специфики его деятельности, необходимо улучшить помещение, то это условие и порядок действий по улучшению офиса необходимо внести в договор.
* Порядок возврата помещения арендодателю.
