В советские годы весьма заметным явлением нашей жизни были Жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). «Кооперативная квартира» являлась, пожалуй, символом наивысшего возможного материального успеха, опережая в этой категории ближайших конкурентов – дачу на 6-8 сотках и автомобиль «Жигули». В наше время появляется реклама жилищных кооперативов – неких новых, работающих на современный лад. Можно ли им верить, если совсем недавно нас стращали финансовыми пирамидами, прикидывающимися белыми и пушистыми кооперативами?
Как оно работает?
«Советская» модель ориентировалась на строительство новых домов, каковое строительство члены ЖСК и финансировали. Сегодня кооператив и называется иначе – обычно это Кредитно-потребительский кооператив (КПК, но эта аббревиатура на рынке пока не прижилась), и ставит перед собой другие цели. Это, прежде всего, финансовая организация, позволяющая своему члену накопить деньги для покупки квартиры на рынке. (Кстати, не только на квартиру, кооперативы вообще-то на квартирах не зациклены, они даже больше занимаются потребительским кредитованием – дают займы на покупку мебели, бытовой техники и т.п.).
Схема работы (разумеется, с различными вариациями) такая: сначала человек вступает в кооператив и начинает вносить деньги на личный счет. Все как в банке, только на капитал либо вовсе не начисляются проценты, либо начисляются, но очень небольшие – на уровне 1-2% в год. Процесс продолжается до тех пор, пока не будет накоплена некая «пороговая» сумма – обычно это половина цены желаемой квартиры. После этого человек получает назад все свои деньги и вторую половину цены – уже в кредит. Приобретает квартиру, вселяется в нее, и гасит долг – проценты по нему, естественно, будут больше, чем уже упоминавшиеся 1-2%. Но все же существенно ниже, чем при банковской ипотеке.
Кстати, в Москве таких кредитных кооперативов практически нет, они распространены в провинции. За московским квадратным метром, вероятно, ни один кооператив не угонится. Тем не менее, такая схема является вполне жизнеспособной. Между процентами на первом и втором этапе существует разница – на нее организация и существует. Кооператив, как рассказала Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru Любовь Оловянникова, член экспертного совета Комитета ГосДумы РФ по финансовым рынкам, по закону является некоммерческой организацией – то есть создается не для извлечения прибыли. А некоторые имеющиеся доходы используются на собственное содержание: аренду помещения, зарплату сотрудников – председателя, бухгалтера.
Кстати, предусмотрена и возможность того, что в кооператив вдруг прибежит масса людей, разом внесет половину стоимости квартиры и на следующий день потребует себе вторую половину, провоцируя финансовый кризис. Защита от этого имеется: для получения кредита необходим стаж членства в кооперативе. Обычно – не менее двух лет.
Завершая эту тему, упомянем, что все описанное – вовсе не отечественное изобретение, так работают строительно-сберегательные кассы во многих странах мира. Особенно популярны они в Германии, их стаж там составляет уже десятки лет. И вся схема получила название «немецкой модели ипотеки» - в отличие от «американской», прижившейся у нас, когда основную роль на рынке играют банковские кредиты.
Жулики. Как же без них?!
Хотя потребительские кооперативы предлагают своим членам более привлекательные условия, чем банковская ипотека (не зря же граждане минимум два года держали деньги почти без доходов!), какой-то предел этой выгодности есть. В печати и интернете, однако, встречается огромное количество рекламы, предлагающей нечто запредельно привлекательное: и сроки кредитов на 25-30 лет, и ставки по ним в 3-4% годовых. Здравый смысл подсказывает, что такого не может быть. А если есть, то это жульническая организация. «На неразвитых и плохо регулируемых рынках всегда как грибы после дождя появляются организации, которые принимают деньги у населения, - подтверждает опасения Л.Оловянникова. – Обещания могут быть любыми – и огромные доходы, и жилье». В общем, реинкарнация «МММ» со товарищи.
