Рыночная цена квадратного метра снова идет вверх, а это значит, что все меньше покупателей имеют «живые» деньги на приобретение квартиры. При этом значительная часть покупателей на вторичном рынке «меняют» старую квартиру на новую, прибегая к помощи ипотечного кредита. Сделки, где один и тот же человек выступает одновременно и в роли продавца, и в роли покупателя (а теперь – и в роли ипотечного заемщика), называются альтернативными, и риэлтеры считают их одними из самых сложных.
Как совершается такая сделка Интернет-журналу о недвижимости Metrinfo.Ru рассказали практикующие специалисты: начальник Учебного Центра агентства недвижимости «Триумфальная арка» Роман Вихлянцев и директор департамента маркетинга агентства недвижимости нового типа «Открытая компания» Сергей Крячков.
Процесс на бумаге
Технологически альтернативная сделка с привлечением ипотечного кредита происходит так:
— собственная (старая) квартира оценивается, потому что, прежде всего на нее необходимо найти покупателя;
— как только покупатель найдется и внесет аванс, риэлторы начинают сбор документов, необходимых для продажи квартиры, и проверку ее юридической чистоты;
— с этого момента необходимо рассчитать размер ипотечного займа и получить от банка одобрение клиента как ипотечного заемщика, а также согласия выдать кредит;
— как только согласие банка получено, риэлтеры приступают к поиску для клиента нового жилья;
— как только будущий владелец новую квартиру одобрит, назначается день Икс, в который необходимо провести минимум две сделки: продажу старой квартиры и покупку новой. В этот же день в банке происходит закладка денег в банковские ячейки – на глазах у всех участников сделки.
После этого начинается процесс регистрации сделок, продавцы забирают свои деньги, покупатели переезжают в новые квартиры – все довольны.
Стоимость услуг риэлторского агентства при альтернативах – обычно составляет 3% от совокупной суммы двух сделок. Сопровождение ипотечной сделки, как правило, входит в эту цифру.
Сюрпризы от покупателей и продавцов
Ясно, что гладко все только в теории, а жизнь постоянно преподносит сюрпризы. Например, - рост цен на рынке жилья. Это значит, что люди стремятся вложить деньги в недвижимость как можно скорее, опасаясь, что деньги обесценятся. И не каждый покупатель согласится ждать, пока вы решите свои дела с банком.
Сложно убедить хозяина квартиры, которую «альтернативщик» собирается купить с помощью ипотеки, подписать документ о внесении аванса с гарантией его возвращения в том случае, если банк не выдаст кредит. Продавец совершенно в этом не заинтересован, так как он-то продаст собственность в любом случае.
Кстати, сегодня квартира, которую приобретают с помощью ипотеки, за время переговоров и сборов документов может подорожать на 10% и выше. Например, одну и ту же однокомнатную квартиру недавно предлагали продать за $180 000 немедленно или за $230 000 – «ипотечному» покупателю. А иногда продавцы пытаются продолжить торг, когда сделка уже проходит процесс регистрации.
Сложности с банками
Да и с банками все непросто. Проходя процедуру андеррайтинга (оценки платежеспособности) надо знать, что банк, прежде всего, оценивает доходы заемщиков. Например, многие банки сегодня готовы выдать кредит на сумму $150 000, но при этом заемщик должен иметь ежемесячный доход где-то $4500 - $5500.
Ну а что касается залога, то вовсе не всякая квартира, которую облюбовал клиент, может быть куплена по ипотеке, - то есть, принята банком в качестве залога. Проблемы могут возникнуть, если квартира находится в доме, построенном до 1970 года; расположена на первом или последнем этажах; данное жилье продавалось несколько раз в течение короткого времени. Не примут в залог и квартиру в пятиэтажке, в доме, который фигурирует в списках на снос, квартиру с деревянными и смешанными перекрытиями…
